Studio Tolomelli

A differenza delle tabelle millesimali allegate al Regolamento di Condominio che abbiano natura convenzionale (in quanto predisposte dall’unico proprietario originario e accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero formate su accordo di tutti i condomini), le tabelle millesimali deliberative richiedono per la loro approvazione o modifica la maggioranza di cui all’articolo 1136 secondo comma del codice civile e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese.

Tribunale di Milano, sezione XIII, del 13 febbraio 2007, N° 1812

Per la modifica delle tabelle millesimali di natura deliberativa (in quanto approvate con delibera assembleare) non è necessaria l’unanimità dei consensi, bensì la maggioranza stabilita dall’articolo 1136, comma 2, c.c.

Spunti di Riflessione:

Le sentenze in commento confermano il consolidarsi nella giurisprudenza dell’opinione secondo la quale le tabelle millesimali si distinguono in deliberative e convenzionali a seconda delle rispettive modalità di approvazione. Così, le tabelle deliberative sono quelle approvate a maggioranza degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (ex art.li 1136, 2° comma, e 1138 c.c.), mentre le tabelle convenzionali sono quelle approvate all’unanimità dei consensi o “date” dall’originario unico proprietario, e successivamente accettate nell’ambito dei diversi atti d’acquisto. Le tabelle convenzionali potranno essere modificate solo con l’espressione dell’unanimità dei consensi dei condomini, viceversa, le tabelle deliberative che sono, per l’appunto, frutto di una delibera di maggioranza, potranno essere modificate da una successiva delibera con la medesima maggioranza di cui all’articolo 1136, 2° comma c.c. . Va da sé che, le tabelle millesimali deliberative dovranno essere redatte conformemente ai criteri legali per la ripartizione delle spese, non potendo, dunque, prevedere concorsi paritari o esenzioni / maggiorazioni alle spese da parte di alcuni condomini, situazioni viceversa attuabili con convenzioni unanimi, rectius tabelle convenzionali.
Viene così ricondotto all’Assemblea dei condomini il potere di dare approvazione alle tabelle millesimali, ritenendolo insito nei disposti dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al c.c. e dell’articolo 1138 c.c. : A norma dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il Regolamento di condominio, “deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”, l’articolo 1138 c.c. dispone, poi, l’approvazione del Regolamento a maggioranza ex articolo 1136, 2° comma c.c. . Regolamento di Condominio e tabelle millesimali, vengono cumulativamente trattati dal Codificatore, come può chiaramente evincersi dal tenore letterale del su citato articolo 68 delle disposizioni di attuazione al c.c.. A conferma della tesi riproposta nella giurisprudenza in commento, è utile porre le seguenti considerazioni :

Per conseguenza, si considereranno nulle tutte quelle delibere modificative di tabelle millesimali di natura contrattuale assunte a maggioranza e non all’unanimità dei partecipanti al condominio, viceversa saranno valide le delibere di maggioranza, ai sensi dell’articolo 1136, 2° comma, c.c., che sanciscono la modifica o la formazione di tabelle deliberative (precedentemente approvate sempre a maggioranza). E’, comunque, facoltà di ogni condomino richiedere la variazione dei valori millesimali al ricorrere delle condizioni di cui all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., in presenza di errore o al notevole mutare delle condizioni dell’edificio, come esplicato dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 11960 del 28 giugno 2004 .
La nullità delle delibere, di maggioranza, modificative di tabelle millesimali allegate al Regolamento di Condominio di matura contrattuale è stata, altresì, affermata dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 8863 del 28 aprile 2008, a mente della quale: “Qualora la tabella millesimale sia allegata al Regolamento Condominiale di natura contrattuale, la stessa non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini o con sentenza del Giudice, nell’ipotesi espressamente prevista dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile. Rappresentando, infatti, la tabella millesimale il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri pertanto rimessi alla volontà dei condomini, l’inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è indicativo dell’intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell’unanimità del consenso, nell’ipotesi in cui ne mutino le condizioni dell’edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alterando il rapporto precedentemente definito”.
Si aggiunga poi che, stante l’interpretazione del concetto di errore proposto dalle sezioni unite della suprema Corte di Cassazione, con la sentenza N° 6222 del 9 luglio 1997, è da ritenersi modificabile la tabella millesimale ogni qual volta vi sia una obbiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza, tra l’altro, che, in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.
Ad ogni buon conto è utile, ancora per il momento, rammentare l’opposta tesi giurisprudenziale per la quale la modifica o approvazione delle tabelle millesimali deve comunque prendesi all’unanimità dei partecipanti al Condominio, sulla base della considerazione che il rapporto giuridico con il quale i condomini procedono alla determinazione dei valori millesimali, va ricondotto nell’ambito del negozio di accertamento; ritenendo del pari il carattere di accertamento della sentenza del Giudice che determina la tabella millesimale in assenza dell’accordo tra i condomini (confronta: Cassazione Civile N° 1801 del 08 luglio 1974). Ne consegue che, le tabelle millesimali vengono assunte come contratto tra le parti, e non oggetto di deliberazione dell’Assemblea di condominio, e pertanto dovrebbero essere approvate all’unanimità dei condomini, come pure ogni loro eventuale modifica, atteso che le attribuzioni dell’Assemblea dei condomini ai sensi dell’articolo 1135 del c.c., sono circoscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge (confronta: Cassazione Civile N° 7359 del 9 agosto 1996).
In opposizione alla suddetta tesi, si è sostenuto come le tabelle millesimali servono soltanto ad esprimere in termini aritmetici precisi un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. (confronta: Cassazione Civile N° 431 del 25 gennaio 1990 e N° 1946 del 26 aprile 1978). L’approvazione delle tabelle millesimali è un atto di mera valutazione del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione delle spese e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare (confronta: Cassazione Civile N° 3719 del 25 luglio 1978). Infatti, la determinazione della tabella millesimale, non può farsi rientrare nello schema contrattuale del negozio di accertamento, non essendovi nulla d’incerto, ma unicamente la necessità di tradurre in termini matematici un rapporto di valori certi, dovendo essere determinati alla stregua di tassative disposizioni di legge.

2. Corte di Cassazione, sezione II°, 27 luglio 2007, N° 16644

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Si consolida, così, il principio per il quale i giardini privati di pertinenza di appartamenti in Condominio concorrono alla determinazione del valore millesimale generale, contribuendo indiscutibilmente alla formazione del valore dell’unità immobiliare. Vedi conformemente: Cass. Civile N° 12018 del 1 luglio 2004 .

3. Corte di Cassazione, sezione II°, 14 agosto 2007, N° 17694

Le clausole del Regolamento condominiale predisposto dell’originario unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario, le quali si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, non hanno natura contrattuale, per cui per la loro modifica è sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’Assemblea.

4. Corte di Cassazione, sezione II°, 17 luglio 2007, N° 15913

I balconi “aggetanti”, sporgendo dalla facciata dell’edificio,costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, rientrando – piuttosto – nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Da ciò consegue che il proprietario del piano inferiore non può agganciare le tende da sole alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante se non con il consenso del proprietario dell’appartamento superiore.

L’Amministratore del Condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una delibera assembleare dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell’articolo 1130, primo comma, numero 4) c.c., obbligando l’Amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazione di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.

L’apertura di un conto corrente, specie non affidato, può rientrare nei poteri negoziali di un Amministratore e rappresenta una opportuna cautela a garanzia di corretta gestione. La banca, prima di accendere un conto corrente intestato all’ente (Condominio), deve accertarsi di poteri del richiedente.

Cass. civile, sez. II, 28-06-2004, N° 11960
- Pres. Pontorieri F - Rel. Elefante A - P.M. Marinelli V (Conf.) - Minervino ed altro c. Casella ed altri
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ..

Cass. civ., sez II°, 01-07-2004, N° 12018 –Pres. Pontorieri, Rel. Mazzacane - C.R. e altri C.M. –
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Cass. civile, sez. II, 18-04-2002, N° 5626 - Pres. Pontorieri F - Rel. Vella A - P.M. Fedeli M (conf.) - COND. CORSO UMBERTO I, 154 NAPOLI c. CECCHI
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ.

Cass. civ., sez. II, 24-12-1994, N° 11155 - Pres. Di Ciò V - Rel. Trombetta F - P.M. Leo A (Diff.) - Condominio V.le Gramsci 70 c. De Napoli
Nella specie, la ratio che spiega il criterio di ripartizione delle spese previsto nell'art. 1125 c.c. è data dall'avere il legislatore ritenuto i soffitti, le volte ed i solai comuni ai proprietari dei due piani in quanto relativi ad immobili sovrastanti l'uno all'altro.
In altri termini, il fatto che tali immobili non siano strutturalmente configurabili senza che il soffitto, la volta o il solaio dell'immobile sottostante funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore ha indotto il legislatore a ritenere i suddetti elementi a servizio di entrambi gli immobili, da cui la presunzione di proprietà comune (di essi) ai proprietari dei due piani e, conseguentemente, la ripartizione in parti uguali delle spese di manutenzione e ricostruzione afferenti a tali elementi.
La ratio anzidetta non è ravvisabile con riferimento ai balconi aggettanti che, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante.
Il balcone aggettante, infatti, pur costituendo normalmente il prolungamento della soletta, non ha mai funzione di sostegno del piano sovrastante, e se, di regola, nel caso di balconi posti su ciascun piano, può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Deve, pertanto, essere esclusa la possibilità di una interpretazione estensiva dell'art. 1125 c.c. al caso di specie

a cura del Presidente della Sede di Bologna

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1. Corte di Cassazione, sezione II°, 23 febbraio 2007, N° 4219

Tribunale di Milano, sezione XIII, del 13 febbraio 2007, N° 1812

2. Corte di Cassazione, sezione II°, 27 luglio 2007, N° 16644

3. Corte di Cassazione, sezione II°, 14 agosto 2007, N° 17694

4. Corte di Cassazione, sezione II°, 17 luglio 2007, N° 15913