Studio Tolomelli s.r.l.
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Archivio
sentenze
INDICE:
1.
CONDOMINIO, CONDOMINI,
OBBLIGAZIONI – RIPARTO DELLE SPESE – SOPRAELEVAZIONE
« condominio
- Comunione »
« SPESE CONDOMINIALI – RIPARTO - DEROGHE »
« SOLIDARIETà
TRA CONDOMINI »
« Spese di
Pulizia Scale »
« Spese
ASCENSORE »
« compravendita
di un immobile in condominio »
« SOPRAELEVAZIONE »
2.
L’AMMINISTRATORE
« NOMINA E REVOCA
»
« RENDICONTO E CONTABILITA’»
« l’amministratore ed il conduttore »
« Legittimazione ad agire »
« PASSAGGIO DELLE CONSEGNE TRA
AMMINISTRATORI »
3.
L’ASSEMBLEA,
IMPUGNATIVE
« CONVOCAZIONE dell’Assemblea »
« DELEGA IN ASSEMBLEA »
« IL VERBALE »
« IL DELIBERATO »
« QUORUM ASSEMBLEARI»
4.
I BENI COMUNI – USO E
INNOVAZIONI –
DECORO ARCHITETTONICO
« antenne »
« LASTRICI SOLARI »
« BALCONI e TERRAZZE »
« Il Sottotetto »
« TENDE E TARGHE »
« PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITA’ EX ART.
« MANUTENZIONE DEI BENI COMUNI, COMPETENZA »
« USO delle Cose Comuni »
« USUCAPIONE ED
ACQUISTO DELLA
PROPRIETA’-PRESUPPOSTI »
5.
IL REGOLAMENTO DI
CONDOMINIO
E TABELLE MILLESIMALI
« il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO »
« Tabelle
Millesimali »
Ø
Formazione
& Impugnazione
Ø
Revisione
1
CONDOMINIO, CONDOMINI,
OBBLIGAZIONI – RIPARTO DELLE SPESE –
SOPRAELEVAZIONE
« Condominio
- Comunione »
Cass. civ., sez. II, 07-07-2000, n. 9096 - Pres. Garofalo G - Rel. Corona R - P.M. Golia A (parz. Diff.) - Comunione Via Cortina d'Ampezzo n. 269 Roma ed altri c. Cond. Edifici A B e C Via Cortina d'Ampezzo,n. 269 ed altra
Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini" ), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà' con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale.
« SPESE CONDOMINIALI –
RIPARTO - DEROGHE »
Tribunale di Milano, Sez. VIII, 13 agosto 2003, n. 11457 –
Negretti c. Cond. C.so Vercelli n. 20 (Milano)
Deve considerarsi nulla la delibera
adottata a maggioranza con la quale si deroga ai criteri legali di ripartizione
delle spese e ai criteri stabiliti in un regolamento di natura contrattuale.
Tuttavia non ogni scostamento da tali criteri di ripartizione è causa di
nullità, ravvisandosi il vizio (la cui impugnazione è sottoposta a decadenza ai
sensi dell’art. 1137, ultimo comma, c.c.) soltanto laddove la delibera sia
intesa a modificare i criteri in quanto tali – cioè a valere non solo in un
caso specifico ma in via generale ed astratta – e non già nei casi in cui
l’assemblea, nell’ambito delle attribuzioni spettanti ex art. 1135 c.c.,
decida una concreta ripartizione delle spese singolarmente difforme da quei
criteri.
Cass. civ., sez. II, 07-05-1997, n. 3968 - Pres. Marconi A - Rel. Paolella F - P.M. Sepe EA (Conf.) - Buffardi c. Buffardi
In un edificio in condominio, le scale - oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 cod. civ., se il contrario non risulta dal titolo - comprendono l'intera relativa "cassa", di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base al regola posta dall'art. 1124, primo comma, cod. civ., salvo che (diversamente che nella specie pervenuta la giudizio della S.C.) oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, cod. CIV..
Cass. civ., sez. Unite, 05-05-1980, n. 2928 - Pres. NOVELLI T - Rel. LO COCO G - P.M. BERRI M (CONF) - SATTI c. COND V SAVONARO
In tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 n. 2 Cod. civ., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137 secondo e terzo comma Cod. civ..
« SOLIDARIETà TRA CONDOMINI »
Cass. civ., sez. II, 05-11-2001, n. 13631 - Pres. Corona R - Rel. Settimj G - P.M. Marinelli V (diff.) - FRANCHINI c. DERIU
In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 cod. civ., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.
Cass. civ., sez. II, 23-02-1999, n. 1510 - Pres. Lugaro M - Rel. Bucciante E - P.M. Schirò S (Conf.) - Bottani c. Mascherpa S.p.A. (massima 3)
Il condomino può
esser escusso per l'intero debito del Condominio da un terzo, nei cui confronti
è un condebitore solidale, indipendentemente dall' adempimento del suo obbligo
nei confronti del Condominio, ed ha diritto di regresso nei confronti degli
altri condomini limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di
essi, mentre la morosità di taluno di questi verso il condominio può dar luogo
alla domanda di risarcimento per i maggiori, conseguenti esborsi.
Cass. civ., sez. II, 17-04-1993, n. 4558 - Pres. D'Avino GB - Rel. Paolella F - P.M. Nicita FP (Conf) - Amm. Finanze Stato c. De Mari
Le obbligazioni
contratte verso i terzi dall'Amministratore del condominio (o da chi altri sia
stato delegato dai condomini a contrarle) per conto del Condominio e nei limiti
delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni dell'Assemblea, sono
direttamente riferibili ai singoli condomini che, in base all'art. 1284 cod.
civ., sono, quindi, solidalmente responsabili, nei confronti del terzo,
dell'adempimento delle predette obbligazioni, salvo il diritto di chi ha pagato
di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di
dividere il debito nei rapporti interni; pertanto, il terzo creditore del
condominio può agire per la tutela del suo diritto sia contro l'Amministratore
o di chi altri abbia contratto l'obbligazione per delega o in rappresentanza
dei condomini, sia nei confronti dei singoli condomini, direttamente obbligati
nei suoi confronti.
Cass. civ., sez. II, 14-12-1982, n. 6866 - Pres. GIORDANO G - Rel. MARESCA G - P.M. IANNELLI D (CONF) - ZENZOCCHI c. TINCOLINI
Quando
l'Amministratore del Condominio (che è un ente di gestione sfornito di
personalità giuridica che di norma agisce o è convenuto in giudizio nell'ambito
delle cose comuni, per mezzo della persona dell'amministratore) abbia assunto
obbligazioni in nome e per conto del Condominio nei limiti delle sue
attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sono
riferibili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente può agire
per ottenere il pagamento sia nei confronti dell'Amministratore sia nei
confronti dei singoli condomini e che la sentenza eventualmente ottenuta nei
confronti dell'Amministratore può essere fatta valere nei confronti dei singoli
condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto
di chi ha pagato di esercitare verso i condebitori l'azione di regresso e di
dividere nei rapporti interni il debito medesimo, mentre sono irrilevanti ai
fini dell'obbligo del condominio esecutato i rapporti interni dello stesso con
il condominio o la eventuale esistenza di un fondo comune che non è il
patrimonio dell'ente.
(Contrasto giurisprudenziale)
Cass. civ., sez. II, 27-09-1996, n. 8530 - Pres. Verde F - Rel. Corona R - P.M. Lo Cascio G (Conf.) - Bresciani c. Amici Peluso
L'Amministratore
del Condominio ha diritto di richiedere ai singoli condomini il rimborso delle
somme da lui anticipate per la gestione condominiale solo nei limiti delle
rispettive quote dovendosi ritenere applicabile anche nei rapporti esterni la
disposizione dell'art. 1123 cod. civ., a norma della quale le spese
necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni
dell'edificio, per le prestazioni dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Cass. civ., sez. II, 27-09-1996, n. 8530 - Pres. Verde F - Rel. Corona R - P.M. Lo Cascio G (Conf.) - Bresciani c. Amici Peluso
L'Amministratore
cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate
per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente
rappresentato dal nuovo Amministratore (dovendosi considerare attinente alle
cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente
dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la
conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei
confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare
all'Amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte
nell'esecuzione dell'incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui
avviene l'anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta
dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale
passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.
« Spese di Pulizia Scale »
Cass. civ., sez. II, 03-10-1996, n. 8657 - Pres. Verde F - Rel. Corona R - P.M. Nardi D (Parz. Diff.) - Calvigioni c. Cond. V. Fucini 284 Roma
In
tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la
pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti
comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale
delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, cod. civ.), bensì
spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle
cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini
sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di
comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti
comuni (scale) in questione. Secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma
secondo, cod. CIV..
Cass. civ., sez. II, 19-02-1993, n. 2018 - Pres. Pafundi R - Rel. Patierno A - P.M. Zema M (Conf) - Caneva c. Condominio Via Kennedy
In
tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 cod. civ.
concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle
scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda
le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono
necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne
l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per
mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le
spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire
in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che
l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni
riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ., anche modificando i precedenti criteri
con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cod. civ. trattandosi di criteri
aventi natura solo regolamentare.
« Spese ASCENSORE »
Cass. civ., sez. II, 25-03-1999, n. 2833 -
Pres. Garofalo G - Rel. Boselli G - P.M. Cafiero D (Conf.) - Gambatesa c. Cond.
Via Lattanzio Bari
In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica "ratio", alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore già esistente. La disciplina legislativa in "subiecta materia" (artt. 1123 - 1125 cod. civ.) è, peraltro, suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini.
« Solidarietà passiva dei
condomini e comunisti
e L’insolvenza
di un condomino »
Cass. civ., sez. II,
21-10-1978, n. 4769 - Pres. MARCHETTI D - Rel. REBUFFAT F - P.M. CARISTO M (CONF) -
SPREAFICO c. BALDERACCHI
I comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all'art. 1123 Cod. civ.. pertanto, l'amministratore del condominio può esigere da ciascuno di essi l'intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori.
Cass. civ., sez. II, 17-04-1993, n. 4558 - Pres. D'Avino GB - Rel. Paolella F - P.M. Nicita FP (Conf) - Amm. Finanze Stato c. De Mari
Le obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio (o da chi altri sia stato delegato dai condomini a contrarle) per conto del condominio e nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni dell'assemblea, sono direttamente riferibili ai singoli condomini che, in base all'art. 1284 cod. civ., sono, quindi, solidalmente responsabili, nei confronti del terzo, dell'adempimento delle predette obbligazioni, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni; pertanto, il terzo creditore del condominio può agire per la tutela del suo diritto sia contro l'amministratore o di chi altri abbia contratto l'obbligazione per delega o in rappresentanza dei condomini, sia nei confronti dei singoli condomini, direttamente obbligati nei suoi confronti.
Cass. civ., sez. II, 14-12-1982, n. 6866 - Pres. GIORDANO G - Rel. MARESCA G - P.M. IANNELLI D (CONF) - ZENZOCCHI c. TINCOLINI
Quando l'amministratore del condominio (che è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica che di norma agisce o è convenuto in giudizio nell'ambito delle cose comuni, per mezzo della persona dell'amministratore) abbia assunto obbligazioni in nome e per conto del condominio nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sono riferibili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente può agire per ottenere il pagamento sia nei confronti dell'amministratore sia nei confronti dei singoli condomini e che la sentenza eventualmente ottenuta nei confronti dell'amministratore può essere fatta valere nei confronti dei singoli condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condebitori l'azione di regresso e di dividere nei rapporti interni il debito medesimo, mentre sono irrilevanti ai fini dell'obbligo del condominio esecutato i rapporti interni dello stesso con il condominio o la eventuale esistenza di un fondo comune che non è il patrimonio dell'ente.
Cass. civ., sez. II, 05-11-2001, n. 13631 - Pres. Corona R - Rel. Settimj G - P.M. Marinelli V (diff.) - FRANCHINI c. DERIU
In
mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione
dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve
necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati
nell'art. 1123 cod. civ., e, pertanto, non è consentito all'assemblea
condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non
morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece,
nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come
nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in
danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una
deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del
condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad
evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal
vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e
non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini
solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli
insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per
i maggiori oneri.
« compravendita di un immobile in condominio »
Cass. civ., sez. II, 22-02-2000, n. 1956 - Pres.
Garofalo G - Rel. Cioffi
C - P.M. Palmieri R (conf.) - Martella c. Pandolfo ed altri
Il
principio dell'ambulatorietà passiva ha riscontro nell'art. 63, comma
secondo, disp. att. cod. civ.; in virtù di esso l'acquirente di una unità
immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti
condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto,
ed opera nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella
proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra
quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente
convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della
personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde
soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento
in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio
dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere
delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a
rivalersi nei confronti del suo dante causa.
Cass. civ., sez. II, 29-05-1998, n. 5307 - Pres. Patierno A - Rel. Elefante A - P.M. Sepe EA (Conf.) - Vitalone c. Naz. Ed. Vittoria Srl
L'acquirente
di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere
stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in merito alle
spese condominiali, finché non abbia notificato o almeno comunicato, essendo
il relativo onere a suo carico, l'avvenuto passaggio di proprietà.
Cass. civ., sez. II, 02-02-1998, n. 981 - Pres. Patierno A - Rel. Annunziata M - P.M. Raimondi G (Conf.) - Ruggeri c. Barbagallo
Il
condomino di un edificio che venda l'appartamento di sua esclusiva proprietà è
tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall'assemblea
quando egli era ancora proprietario.
Cass. civ., sez. II, 26-10-1996, n. 9366 - Pres. Scala P - Rel. Triola RM - P.M. Maccarone V (Conf.) - Verdosci c. De Simoni e altri
L'obbligo
dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per
effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a
seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere
liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle
millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai
singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica. Pertanto,
nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi
è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.
Cass. civ., sez. II, 10-01-1990, n. 9 - Pres. LO COCO G - Rel. PATIERNO A - P.M. MARTINELLI A (DIFF) - COND.V.FARNESI c. NECCI C
In
tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di
porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al
condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto
soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne
le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare
direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni
connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello
precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente
che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di
solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che
importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste
quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche
le ragioni del suo dante causa.
Cass. civ., sez. II, 07-07-1988, n. 4467 -
Pres. CAROTENUTO G - Rel. PATIERNO A - P.M. IANNELLI D (CONF) - DI GIULIO c.
GIULIANI
L'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione, non già dalla preventiva approvazione della spesa e della ripartizione della stessa (cui va assegnato carattere meramente autorizzativo dell'opera), e sorge, quindi, per effetto di un atto di gestione concretamente compiuto e non semplicemente per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministratore per il compimento di una determinata attività di gestione. (Principio affermato in fattispecie in cui, alla stregua dell'accordo tra il venditore e l'acquirente di un appartamento, che poneva a carico del primo le spese maturate fino alla data del rilascio dell'immobile, l'impugnata sentenza - cassata dalla suprema corte - aveva ritenuto che l'obbligo relativo alla quota di spese per la tinteggiatura del fabbricato condominiale fosse maturato prima di detta data, essendo a questa anteriore la delibera assembleare di approvazione e ripartizione delle spese stesse).
Cass. civ., sez. II, 14-03-1987, n. 2658 - Pres. PARISI R - Rel. ROTUNNO G - P.M. AMIRANTE F (CONF) - SOULET c. MARTINOTTI
L'obbligo di ciascun
condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti
comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del
diritto reale sullo immobile e integra un'obbligazione "propter
rem" preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello
stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo ma soltanto
dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di
contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione. Ne consegue
che il condomino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiestigli
ancorché nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea figuri, anziché
il suo nome, quello del suo dante causa.
Cass. civ., sez. II, 22-04-1982, n. 2489 - Pres. DE BIASI P - Rel. IOFRIDA B - P.M. SGROI V (CONF) - CASAVOLA c. LUCIANI
L'acquirente
di appartamento condominiale è tenuto al pagamento delle spese comuni
scaturenti da delibera assembleare antecedente all'acquisto (quale deve
considerarsi la decisione presa alla unanimità dai condomini, mediante
sottoscrizione di un foglio fatto circolare tra gli stessi) sia perché al
successore a titolo particolare di uno dei contraenti sono trasferiti non solo
tutti i diritti derivanti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, ob rem ed in
favore dei terzi, sia perché l'obbligo di pagamento delle spese in questione
grava su ciascun condominio, ai sensi degli artt. 1104 e 1123 e seguenti cod.
civ., per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà ed anzi, in
ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in solido con il dante causa,
alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da lui versate al momento
dell'alienazione.
« SOPRAELEVAZIONE »
Cass. civile, sez. II,
28-01-2005, n. 1737
- Pres. Corona R - Rel. Migliucci E - P.M. Russo R (Conf.) - Arcese c. Marcelloni
La sostituzione del tetto ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza) che pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.
2
L’AMMINISTRATORE
« NOMINA E REVOCA
»
Cass. civile, sez. II, 30-03-2001, n. 4706 - Pres. Pontorieri F - Rel. Mazziotti Di Celso L - P.M. Golia A (conf.) - Santoro c. Rossi ed altro
Il procedimento di
nomina o di revoca dell'amministratore di condominio anche quando si inserisce
in una situazione di conflitto tra i condomini o tra alcuni condomini e
l'amministratore ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione e,
pertanto, si sottrae all'applicabilità delle regole dettate dagli artt. 91 e
segg. cod. proc. civ. in materia di spese processuali, le quali postulano
l'identificabilità di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito
alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso. Ne consegue che le spese
relative al procedimento in oggetto devono rimanere a carico del soggetto che
le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria e interloquendo nel
procedimento.
Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296 - Pres. Verde F - Rel. Cristarella Orestano F - P.M. Nicita FP (Conf.) - Fresi c. Cond. Boxes
Alla nomina dell'Amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.
« RENDICONTO E
CONTABILITA’»
Cass. civ., sez. II, 28-01-2004, n. 1544 - Pres. Mensintieri - Rel.
Malpica - P.M. Cennicola (Conf.) – Bacino ed altri c. Cond. Via Rizzo N°
In tema di
approvazione del bilancio da parte dell’Assemblea condominiale, benché
l’Amministratore del Condominio non abbia l’obbligo di depositare la
documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia
tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione
ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui
condomini l’onere di dimostrare che l’Amministratore non ha loro consentito di
esercitare detta facoltà. (Nella specie,
In tema di modalità
di redazione del rendiconto da parte dell’Amministratore del condominio, deve
escludersi che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini
morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di
essi dovuti incida sulla validità della delibera di approvazione del medesimo,
non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta
delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte
nel loro importo (C.c., art. 1130) (2).
Cass. civile, sez. II, 07-07-2000, n. 9099 - Pres. Baldassarre V - Rel. Cristarella Orestano F - P.M. Uccella F (conf.) - Bittolo Bon Giovanni c. Cond. Altissimo di Portogruaro
La contabilità presentata dall'amministratore del condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione.
Cass. civile, sez. II, 13-10-1999, n. 11526 - Pres. Baldassarre V - Rel. Cioffi C - P.M. Nardi D (conf.) - Tempesta c. Cond Via Piero Aloisi n 29
Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.
« l’amministratore ed
il conduttore »
Cass. civ., sez. II, 12-01-1994, n. 246 - Pres. Anglani F - Rel. Corona R - P.M. Viale R (COnf) - Condominio El Parco c. Pierfederici
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 cod. civ. e 63 disp. attuaz. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.
Cass. civ., sez. III, 03-02-1994, n. 1104 - Pres. Romagnoli E - Rel. Favara U - P.M. Leo A (Conf) - Comune Torino c. Cond. Via Risorgimento
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.
« Legittimazione ad
agire »
Cass. civ., sez. II, 26-02-1976, n. 623 - Pres. BENEDICENTI M - Rel. CRIMALDI S - PACE c. COND V TUSCOLAN
Impugnata da un condomino la deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione dell'edificio condominiale, qualora il regolamento di condominio non precisi il valore proporzionale delle singole quote di proprietà esclusiva, in base al quale debba farsi tale ripartizione, l'Amministratore del condominio è legittimato a norma degli artt 1130 e 1131 Cod. civ., a chiedere nel giudizio, senza bisogno di preventiva approvazione dell'assemblea, la determinazione della relativa tabella millesimale, per la distribuzione proporzionale delle spese suddette. Il contraddittorio sulla domanda di accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola deve essere necessariamente costituito nei confronti di tutti i condomini.
« PASSAGGIO DELLE
CONSEGNE TRA AMMINISTRATORI »
Cass. civ., sez. II,
16/08/2000, N°10815 - Pres. Corona R - Rel. Corona R - P.M. Schirò S (conf.) - Cancani
c. Cond. Via Amiterno
L'Amministratore del Condominio configura un Ufficio di diritto
privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente
applicabilità, nei rapporti tra l'Amministratore e ciascuno dei condomini,
delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 cod. civ.,
alla scadenza l'Amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto
nell'esercizio del mandato per conto del Condominio, vale a dire tutto ciò che
ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si
riferiscono.
Cass. civ., sez. II,
03/12/1999, N°13504 - Pres. Baldassarre V - Rel. Corona R - P.M. Apice U (conf.) - Pisa c.
Condomnio Parti Comuni Edifici EFG, via Consalvo 99/4, Napoli
(massima 1)
Il nuovo Amministratore di un Condominio è legittimato ad agire
nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti
all'esercizio della gestione condominiale senza necessità di esser autorizzato
con delibera assembleare perché la legittimazione attiva processuale, conferita
dall'art. 1130 cod. civ. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste -
esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento
di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni,
conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei
contributi - comprende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento
dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa
alla gestione precedente.
(massima 2)
L'Amministratore di un Condominio, per conferire la procura al
difensore al fine di agire poi in giudizio nell'ambito delle attribuzioni
previste dall'art. 1130 cod. civ., non ha bisogno dell'autorizzazione
dell'Assemblea dei condomini con la conseguenza che un' eventuale delibera sul
punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata
dall'Amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che
sia adottata dalla maggioranza dei condomini.
(massima 3)
L'Amministratore di un Condominio, alla cessazione del suo
mandato, ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello
svolgimento dell' incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può
trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del
Condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum,
non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni,
originate da titoli diversi.
3
L’ASSEMBLEA, IMPUGNATIVE
« CONVOCAZIONE
dell’Assemblea »
Cassazione Civile, sentenza del 12 maggio 2005, N° 10021
“la consegna della busta della raccomandata al destinatario non assolve l’onere delle prova circa il contenuto di questa, ben potendo il contenitore, riportare documenti di altra natura o persino risultare vuoto o il messaggio essere andato perso per fatto delle poste”.
Cass. civ., sez. II, 04-02-1999, n. 985 - Pres. Volpe V - Rel. Cioffi C - P.M. Gambardella V (Conf.) - Rossetto c. Cond. via Catilina, Anzio
Tutti i condomini
hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell' assemblea,
pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unità immobiliari
di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle
spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell'
acquirente dell' unità assumere iniziative, magari anche con l' alienante, per
far conoscere all' amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo
questi l' obbligo di verificare i registri immobiliari.
Cass. civile, sez. II, 05-05-2004, n. 8493 - Pres. Corona R - Rel. Triola RM - P.M. Russo R (Conf.) - Morello c. Campanella
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Confermata
dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza N° 4806 del
7/03/2005
Cass. civile, sez. II, 05-02-2000, n. 1292 - Pres. Volpe V - Rel. Corona R - P.M. Apice U (conf.) - Condominio Palazzo Riganello e Bianchi c. Gerace
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al Condominio.
Contrasto
giurisprudenziale
Cass. civ., sez. II, 27-06-1992, n. 8074 - Pres. Bronzini A - Rel. Garofalo G - P.M. Lanni S (Conf) - Novellino c. Cond. C.so Orbassano ed altri - Torino
La mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini prescritto dall'art. 1136, comma sesto, cod. civ., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e partecipato all'assemblea.
Cass. civ., sez. II, 12-06-1997, n. 5267 - Pres. Favara F - Rel. Cristarella Orestano F - P.M. Maccarone V (Conf.) - Cond. Via Rucellai c. Principi
La mancata comunicazione anche ad uno solo dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta la nullità radicale e non l'annullabilità della deliberazione. L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto con l'azione di nullità.
Cass. civ., sez. II, 28-11-2000, n. 15283 - Pres. Garofalo G - Rel. Riggio U - P.M. Uccella F (conf.) - IM-INVEST c. Tomoko
L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l'avviso di convocazione.
Cass. civ., sez. II, 28-01-1995, n. 1033 - Pres. Di Ciò V - Rel. Boselli G - P.M. Cinque A (Conf.) - Cecchetti c. Condominio via Carmelio Lisenna
La comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condominio ha, in concreto, ricevuta la notizia (nella specie, si è ritenuta sufficiente la prova desumibile da un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini per "ricevuta convocazione assemblea condominiale del 25-26 febbraio 1988").
Cass. civ., sez. II, 15-03-1994, n. 2450 - Pres. Anglani F - Rel. Volpe V - P.M. Palmieri R (Conf) - Rotondano c. Condominio Via Onorio 2 Roma
Poiché
l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità di notifica ai
condomini per l'avviso di convocazione per la regolarità delle relative
assemblee, si deve
ritenere che la disposizione di legge sia stata osservata quando risulta
provato, anche a mezzo di presunzioni, che i condomini abbiano, in qualunque
modo, avuto notizia della convocazione.
Cass. civ., sez. II, 29-04-1999, n. 4352 - Pres. Garofalo G - Rel. Spadone M - P.M. Apice U (conf.) - Cond. Pietralunga c. Fanchini
La
presunzione di conoscenza ex art. 1335 cod. civ. degli atti recettizi in forma
scritta giunti all'indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto
oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma. L'onere di
provare l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, è a carico del
mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità
di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua
volontà (fattispecie in tema di comunicazione dell'avviso di convocazione
dell'assemblea di un condominio).
Cass. civ., sez. II, 03-02-1999, n. 875 - Pres. Favara F - Rel. Mensitieri A - P.M. Gambardella V (Conf.) - Tonelli c. Cond. Via Barbarasa 23 Terni
Poiché
l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità di notifica ai
condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative
assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al
raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali
risulti , anche in via presuntiva, che il condomino ha , in concreto, ricevuta
la notizia della convocazione (Nella specie, il giudice del merito - la cui
decisione è stata confermata dalla S.C. in base all'enunciato principio - aveva
considerato raggiunta detta prova alla stregua della dimostrata spedizione
della raccomandata contenente l'avviso di convocazione attraverso il tempestivo
inserimento del relativo avviso nella casella intestata al condomino
destinatario, integrata dalla presunzione che lo stesso destinatario
controllasse assiduamente la presenza al suo interno di corrispondenza a lui
diretta ).
Cass. civ., sez. II, 28-01-1985, n. 450 - Pres. MARZIANO C - Rel. PAFUNDI R - P.M. NICITA FP (CONF) - DE FRANCESCO c. DOCAMPO
Il
principio stabilito dalla norma dell'art.. 1335 cod. civ., secondo cui ogni
dichiarazione diretta a una determinata persona si reputa conosciuta nel
momento in cui perviene all'indirizzo di questa, opera per il solo fatto
oggettivo dell'arrivo della dichiarazione in detto luogo,
indipendentemente dal mezzo di trasmissione adoperato e dall'osservanza delle
disposizioni del codice postale per le lettere raccomandate, con la
conseguenza che incombe al destinatario l'onere di superare la presunzione di
conoscenza provando di essersi trovato, senza propria colpa, nell'impossibilità
di avere conoscenza della dichiarazione medesima, e cioè fornendo la
dimostrazione di un evento eccezionale ed estraneo alla sua volontà quale la
forzata lontananza in luogo non conosciuto o non raggiungibile, che non è
configurabile nell'ipotesi in cui non rimanga interrotto in modo assoluto il
collegamento (anche telefonico od epistolare) del soggetto con il detto luogo
di destinazione di quella dichiarazione.
Cass. civ., sez. III, 23-09-1996, n. 8399 - Pres. Iannotta A - Rel. Varrone M - P.M. Iorio MF (Conf.) - Graziano c. Fattibene
Per
ritenere sussistente, secondo l'art.1335 cod. civ., la presunzione di
conoscenza, da parte del destinatario, dalla dichiarazione a questo diretta,
occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia
pervenuta all'indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la
dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata
per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide
con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio
postale e non già con il momento in cui fu consegnata. La questione di
legittimità costituzionale dell'art. 1335 citata, in riferimento agli art. 3 e
24 Cost., per la disparità di trattamento che la norma, come sopra
interpretata, creerebbe fra i destinatari di atti unilaterali recettizi, anche
di rilevante interesse economico - giuridico rispetto ai destinatari degli atti
giudiziari, notificati a mezzo posta, è manifestamente infondata, trattandosi
di situazioni non omogenee e consentendo, comunque, l'art. 1335 citato di
superare la presunzione di conoscenza del destinatario dell'atto, ove
quest'ultimo provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di
averne notizia.
Tribunale
di Bologna 26-05-1998 N° 1325 -
Giusta
la generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi fissata
dall’articolo 1335 c.c., deve ritenersi osservata la prescrizione contenuta
nell’ultimo comma dell’articolo 66 disposizioni d’attuazione, qualora nel
termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza
assembleare il destinatario assente sia stato informato, mediante avviso di
giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l’Ufficio Postale,
ancorché non abbia provveduto al tempestivo ritiro della stessa.
Cass. civ., sez. II,
19-02-1997, n. 1511 - Pres. Patierno A - Rel. Paolini G - P.M. Iannelli D (Conf.) - Gaddi
ed altro c. Cond. Lungotevere Mellini, 17
L'accertamento
della sussistenza della completezza o meno dell'ordine del giorno di
un'assemblea condominiale è demandato all'apprezzamento del giudice del merito,
insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato.
Cass. civ., sez. II, 23-05-1992, n. 6212 - Pres. Pafundi R - Rel. Spadone M - P.M. Simeone F (Conf) - Dassi c. Soc. Stella
In tema di condominio
degli edifici, e con riguardo all'assemblea dei condomini, l'incompletezza
dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione della assemblea
determina non la nullità assoluta ma l'annullabilità della deliberazione
dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che la stessa deve essere
impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. CIV..
« DELEGA IN ASSEMBLEA »
Cass.
civ., sez. II, 26-04-1994, n. 3952 - Pres. Bronzini A - Rel. Corona R - P.M. De
Nunzio W (Conf) - Safier c. Cond. Via Livorno 85 Roma
In
difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in
assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul
mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far
valere gli eventuali vizi della delega.
« IL VERBALE »
Cass. civile, sez. II, 13-10-1999, n. 11526 - Pres. Baldassarre V - Rel. Cioffi C - P.M. Nardi D (conf.) - Tempesta c. Cond Via Piero Aloisi n 29
Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.
Cass. civ., sez. II, 11-11-1992, n. 12119 - Pres. Bronzini A - Rel. Patierno A - P.M. Martinelli A (Conf) - Gallegari c. Cond. V. G.Prato
Il verbale dell'assemblea
del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per
delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al
condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di
detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione.
« IL DELIBERATO »
Cass. civ., sez. II, 03-08-1984, n. 4623 - Pres. MOSCONE C - Rel. PARISI R - P.M. IANNELLI D (CONF) - COND VIA ORIS c. SOC CESPA
L'Assemblea dei
condomini può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni
che riguardino le parti comuni dell'edificio o il condominio nel suo complesso, ovvero sulle liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni
ordinarie dell'Amministratore, e non anche in tema di diritti esclusivi dei
singoli condomini, che restano sempre nell'esclusiva disponibilità dei
rispettivi titolari. Pertanto, poiché per la sussistenza della rappresentanza
processuale occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della
forma scritta, ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca
all'Amministratore l'espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e
per conto di alcuni o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo
interesse una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie
negoziali di acquisto, il detto verbale in tanto può essere idoneo a conferire
all'Amministratore il potere di rappresentanza convenzionale nel processo di
singoli condomini, solo in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente
da ciascun mandante.
« QUORUM ASSEMBLEARI »
Cass. civile, sez. II, 05-04-2004, n. 6625
- Pres. Calfapietra V - Rel. Malpica E - P.M. Marinelli V (Conf.) - Chierichetti ed altri c. Cond. Via Diego Simonetti 54 Ostia Lido
In tema
di condominio negli edifici, la regola posta dall'art. 1136, comma terzo, cod.
civ., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in
seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro
l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore
rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art.
1136 cod. civ. privilegia il criterio della maggioranza del valore
dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali
(In applicazione di tale principio,
4
I BENI COMUNI – USO E INNOVAZIONI –
DECORO ARCHITETTONICO
« antenne »
Cassazione
Civile, sezione II°, sentenza del 6 maggio 2005, N° 9393 – Presidente
Pontorieri, Rel. Bucciante, Pm. (diff) Frazzini, Ric. Canfora e altri,
controric. D’Anna e altro.
Il sacrificio imposto al proprietario di
un immobile dalle disposizioni che disciplinano la ricezione dei segnali
radiofonici e televisivi (articolo 1 della legge 554 del 1940 …) deve
intendersi condizionato alla impossibilità, per gli utenti del servizio
radiotelevisivo, di utilizzare spazi propri, a meno di ammettere che si
tratta di norme irragionevoli e vessatorie che ingiustificatamente privilegiano
sugli interessi di una parte quelli dell’altra, anche quando non è necessario
per il soddisfacimento (Nella specie i giudici di merito avevano affermato la
facoltà di un condomino di mantenere la sua antenna di ricezione televisiva in
un terrazzo di proprietà esclusiva di altro condomino, indipendentemente dalla
possibilità di collocare l’impianto in uno spazio appartenente al primo
condomino. In applicazione del riferito principio
Cass. civ., sez. II, 21-08-2003, n. 12295 - Pres. Vella A - Rel. Fiore FP - P.M. Russo LA (Conf.) - Sondrio c. Pesce
In tema di
installazione di apparecchi di antenna radio - televisivi, il relativo diritto,
riconosciuto dall'art. 1 della legge n. 554 del 1940, è diritto soggettivo
perfetto, di natura personale, condizionato solo nei riguardi degli interessi
generali, ma non nei confronti dei proprietari obbligati, rispetto ai quali la
legge si limita ad imporre al titolare del diritto di impianto che
l'installazione non debba impedire in alcun modo il libero uso della proprietà
secondo la sua destinazione, nè arrecare danni alla proprietà medesima.
Cass. civile, sez. II, 03-08-1990, n. 7825 - Pres. COSTANZA L - Rel. PATIERNO A - P.M. GOLIA R (CONF) - DEL DEGAN c. COND MALBOR UD
Con riguardo ad un
edificio in condominio ancorché dotato di antenna televisiva centralizzata né
l'assemblea dei condomini, né il regolamento da questa approvato possono
vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune da
parte dei condomini, in quanto in tal modo non vengono disciplinate le modalità
di uso della cosa comune, ma viene ad essere menomato il diritto di ciascun
condominio all'uso della copertura comune, incidendo sul diritto di proprietà
dello stesso.
« LASTRICI SOLARI »
Cass. civ., Sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029 – Lauri c. Marco
tulli – Pres. Vella, Rel. Bognanni
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione,
riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai
lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede
la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso
esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei
proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o
la terrazza servono da copertura.
Diversamente, l’art. 1125 c.c. – che prevede la ripartizione in
parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro
sovrastanti – è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei
solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia
sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della
terrazza medesima non viene meno.
Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726 - Pres. Corona R - Rel. Trombetta F - P.M. Sepe Ea (nessuna) - Silvestri c. Condominio via G. Gigante 80 "Villa Italia"
Con riferimento al
lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 cod. civ.
individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o
proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le
spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due
terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico
solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla
funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico
solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a
completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese
attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di
copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc.,
collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese,
siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del
lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise
tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini
proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al
suindicato art. 1126 cod. civ.
Pertanto, la clausola
che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare
genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere
(anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse
siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne
a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice
terzo come previsto dalla norma in argomento.
Cass. civ., sez. III, 17-10-2001, n. 12682 - Pres. Nicastro G - Rel. Favara F - P.M. Schirò S (conf.) - Di Biase c. Immobiliare Tosi Srl
In tema di condominio
di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso
esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del
lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli
appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 cod. civ.
tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con
l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo,
sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati
all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla
terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di
ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1126 cod. civ..
Cass. civile, sez. II,
10-11-1998, n. 11283
- Pres.
Volpe V - Rel. Corona R - P.M. Golia R (Conf.) - Cond. V. Cilea 57 Napoli c. Autostar
Snc
In mancanza di titolo,
la natura del diritto su di un manufatto dipende dalla struttura o destinazione
all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano del fabbricato
condominiale; pertanto se un cortile dà aria e luce a questo ed ha la funzione
di consentirne l'accesso, ancorché costituisca copertura di un sottostante
locale costruito fuori della proiezione verticale dei piani sopraelevati, ha
natura condominiale e perciò l'assemblea dei condomini, con la partecipazione
del proprietario del locale in proporzione ai corrispondenti millesimi, è
legittimata a deliberare i lavori di manutenzione necessari per la
conservazione del piano di calpestio, fungente altresì da soffitto del predetto
locale, mentre la ripartizione delle conseguenti spese va effettuata secondo
l'omologo criterio stabilito per la terrazza a livello dall'art. 1126 cod.
civ., sì che il proprietario di questo deve contribuire per due terzi e i
condomini per un terzo.
Cass. civ., Sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194 –Ric. Condominio
via San Pellegrino 6 di Marlupo; Piergiovanni – Pres. Triola
Qualora un cortile condominiale sia sovrastante a locali interrati
di proprietà dei singoli condomini (nella specie: boxes) ai fini della
ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione del cortile stesso
non può trovare applicazione, in via analogica, l’articolo 1126 c.c., il quale
stabilisce che quando l’uso del lastrico solare ( e, a maggior ragione la
proprietà) non è in comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni
e ricostruzioni del lastrico. Sussistono invece, in una tale evenienza, le
condizioni per una applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c., secondo cui
le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono
sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro
sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione,
infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di
una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso
esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si
può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato
dall’articolo 1123, comma 2, del codice civile.
Cass. civ., sez. Unite, 29-04-1997, n. 3672 - Pres. Sgroi R - Rel. Corona R - P.M. Morozzo Della Rocca F (Conf.) - Norsa c. Cond. via Borgognona 31 Milano
Poiché il lastrico
solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di
copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è
attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere
alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in
concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso
esclusivo.
Pertanto, dei danni
cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti
dal lastrico,deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli
obbligati inadempienti alla funzione di conservazione,secondo le proporzioni
stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico
serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della
proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo,in ragione delle altre utilità
,nella misura del terzo residuo.
Cass. civ., sez. II,
19-10-1992, n. 11449 - Pres. D'Avino GB - Rel. Marotta R - P.M. Leo A (Conf) - Ridella c.
Morano
Il criterio di
ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e
riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di
copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 cod. civ.,(un terzo a
carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza;
due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda
non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè
del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si
rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, si da doversi
considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della
pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei
detriti).
Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 cod. civ., in ragione di un terzo dal condominio che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima.
Cass. civile, sez. II, 04-06-2001, n. 7472
- Pres. Calfapietra V - Rel. Bucciante E - P.M. Pivetti M (diff.) - Pavani V. ed altro c. Zavanella ed altri
L'art.
1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in
uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di
questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della
parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni
riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa
orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo
elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto
ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega "ab extra", essendo
dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (fattispecie in
tema di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali erano
stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i
proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di
primo grado, dalla Corte di appello, con decisione confermata per tale parte
dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per
intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del
giardino pensile. Nell'occasione,
Cass. civile, sez. II,
11-03-1995, n. 2861
- Pres. Verde F - Rel. Mensitieri A - P.M. Maccarone V (Conf.) - Condominio Via Masaniello, 3 Catania c. Castagnola ed altro
Nel caso in cui un cortile a livello del piano stradale, che sia in uso esclusivo al condominio, fuga da copertura ad un locale cantinato di proprietà di un terzo, ove dalla cattiva manutenzione del cortile siano derivate infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte, non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali di cui agli articoli 1123, 1125 e 1126 COD.CIV., bensì nel disposto dell'art. 2051 COD.CIV., con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.
« BALCONI e TERRAZZE »
Cass. Civ., sez. II, 2004, n. 14756, inedita.
In tema di Condominio negli edifici e con
riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi
aggettanti, costituendo un “prolungamento” delle
corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario
di questa ; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della
parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a
renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il
proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla
stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura
rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile
per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a
servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di
presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari
dei singoli piani.
Cass. civ., sez. II, 19-01-2000, n. 568 - Pres. Baldassarre V - Rel. Riggio U - P.M. Cafiero D (conf.) - STANGANINI ed altro c. CONDOMINIO DI VIA REGGIMENTO SAVOIA CAVALLERIA 10 MILANO
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Cass. civ., sez. II, 21-01-2000, n. 637 - Pres. Garofalo G - Rel. Corona R - P.M. Golia A (conf.) - Correra c. Cond. Largo Ferrantina a Chiaia, 1, Napoli
I balconi di un
edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell' art.
1117 cod. civ., non essendo necessari per l' esistenza del fabbricato, né
essendo destinati all' uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento
del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una
prevalente funzione estetica per l' edificio, divenendo così elementi
decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
Cass. civ., sez. II, 28-11-1992, n. 12792 - Pres. Pafundi R - Rel. Preden R - P.M. Lupi M (Diff) - Gefim S.p.a. c. Cond. Flox
Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbia prevalente funzione estetica per l'intero edificio.
Cass. civ., sez. II, 03-08-1990, n. 7831 - Pres.
CAROTENUTO G - Rel. BRONZINI A - P.M.
Con riguardo al
rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio,
la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del
terzo comma dell'art. 1117 cod. civ. ovvero pertinenze ad ornamento
dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata
in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto
all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica
dell'intero edificio. (Nella specie,
Tribunale
di Milano 26-03- 2003, n.4241, Est.Riva Prugnola – Mauri ed altra, c. Cond.
Viale Sabotino
I frontalini ed intradossi, quali elementi decorativi dei balconi, svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono parti comuni dell’edificio, sicché la spesa per la loro riparazione ricade sui condomini tutti, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno (c.c. art. 1117).
Cass. civ., sez. II, 15-01-1986, n. 176 - Pres. CAROTENUTO G - Rel. ROTUNNO G - P.M. NICITA FP (CONF) - COND V CUSUMAN c. FORTUNA
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata) svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono come tali parti comuni ai sensi dell'art.. 1117 n.. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini.
Cass. civ., sez. II, 18-03-1989, n. 1361 - Pres. PARISI R - Rel. SEMERIA A - P.M. IANNELLI D (CONF) - CIMMINO c. NADALET
In tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nello aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze.
Cass. civ., sez. II, 24-12-1994, n. 11155 - Pres. Di Ciò V - Rel. Trombetta F - P.M. Leo A (Diff.) - Condominio V.le Gramsci 70 c. De Napoli
Nella specie, la ratio che spiega il criterio di ripartizione delle spese previsto nell'art. 1125 c.c. è data dall'avere il legislatore ritenuto i soffitti, le volte ed i solai comuni ai proprietari dei due piani in quanto relativi ad immobili sovrastanti l'uno all'altro.
In altri termini, il fatto che tali immobili non siano strutturalmente configurabili senza che il soffitto, la volta o il solaio dell'immobile sottostante funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore ha indotto il legislatore a ritenere i suddetti elementi a servizio di entrambi gli immobili, da cui la presunzione di proprietà comune (di essi) ai proprietari dei due piani e, conseguentemente, la ripartizione in parti uguali delle spese di manutenzione e ricostruzione afferenti a tali elementi.
La ratio anzidetta
non è ravvisabile con riferimento ai balconi aggettanti che, dal punto
di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso
che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro
balcone nel piano sottostante o sovrastante.
Il balcone aggettante, infatti, pur costituendo normalmente il prolungamento della soletta, non ha mai funzione di sostegno del piano sovrastante, e se, di regola, nel caso di balconi posti su ciascun piano, può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Deve, pertanto, essere esclusa la possibilità di una interpretazione estensiva dell'art. 1125 c.c. al caso di specie
« PRESUNZIONE DI
CONDOMINIALITA’ EX ART.
Cass.
civile, sez. II, 26-05-2003, n. 8304 - Pres. Pontorieri F - Rel. Malpica E -
P.M. Golia A (conf.) - Corsini c. Cond. Residence
In tema di condominio negli edifici, salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni non solo quelli espressamente indicati nell'art. 1117 cod. civ., ma anche quelli ad essi assimilabili in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive. Pertanto, correttamente il giudice di merito attribuisce qualità di bene comune - in quanto interessante le fondazioni, e comunque destinato al comune godimento dei condomini, quale sede ispezionabile delle stesse fondazioni e delle fognature - al vano ottenuto da uno dei condomini nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva, realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno, e adibito a cantina
« Il Sottotetto »
Cass. civile, sez. II, 19-12-2002, n. 18091
- Pres. Spadone M - Rel. Cioffi C - P.M. Russo R (parz. Diff.) - Sartania Costr. Srl c. Fin Capitolina Srl ed altri
In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Cass. civ., sez. II, 20-06-2002, n. 8968 - Pres. Calfapietra V - Rel. Del Core S - P.M. Golia A (conf.) - Federico ed altri c. Placenti ed altro
Il
sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito
all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e
proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità,
tramite la creazione di una camera d'aria e non anche quando abbia dimensioni e
caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano
autonomo. In tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in
base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto
compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua
esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art.
1117 n. 1 cod. civ. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia
pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di
interesse condominiale.
Cass. civ., sez. II, 11-05-2000, n. 6027 - Pres. Volpe V - Rel. Napoletano G - P.M. Marinelli V (conf.) - Tolusso c. De Filippi
In tema di condominio di edifici, la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. è applicabile in difetto di titolo, soltanto quando il sottotetto risulti in concreto per le caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, come oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Cass. civ., sez. II, 20-07-1999, n. 7764 - Pres. Lugaro M - Rel. Scherillo G - P.M. Frazzini O (conf.) - Lombardino c. Sieth Wihe Liang Anton (massima 1)
In
un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del
sottotetto (non indicato nell'art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni
dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla
funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a
servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce
pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario
dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile,
anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare
la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni
volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue
caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.
Cass. civ., sez. II, 28-04-1999, n. 4266 - Pres. Volpe V - Rel. Cristarella Orestano F - P.M. Frazzini O (conf.) - Liberto G. ed altri c. Di Fatta ed altri
Il
sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito
all'ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e
proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante
la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e
caratteristiche strutturali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo,
nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in
concreto, sia pure in via solo potenziale, oggettivamente destinato all'uso
comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Cass. civ., sez. II, 07-02-1998, n. 1303 - Pres. Favara F - Rel. Corona R - P.M. Mele F (Conf.) - Levo ed altri c. Benzi ed altri
Il
sottotetto di un edificio può considerarsi una pertinenza dell'appartamento
sito all'ultimo piano quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e
proteggere l'appartamento dal caldo, dal freddo o dall'umidità mediante la
creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e
caratteristiche strutturali, tali da consentirne l'utilizzazione da parte di
tutti i condomini come vano autonomo (esempio: deposito, stenditoio, ETC.). In quest'ultima ipotesi, poiché il sottotetto non si comprende tra le parti
comuni indicate dall'art. 1117 cod. civ., la sua appartenenza deve essere
determinata in base al titolo. In mancanza l'appartenenza comune si presume
dall'oggettiva destinazione all'uso comune anche in via soltanto potenziale.
Cass. civ., sez. II, 19-11-1997, n. 11488 - Pres. Girone G - Rel. Paolini G - P.M. Gambardella V (Conf.) - Suriano ed altri c. Cond. C.so Francia 92 Collegno
Il
sottotetto di un edificio in condominio può essere considerato pertinenza delle
unità immobiliari comprese nell'ultimo piano dello stabile e presunto
appartenente ai proprietari di tali unità immobiliari soltanto quando assolve
esclusivamente alla funzione di camera d'aria destinata ad isolare e proteggere
le stesse dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mentre quando sia impiegato
od anche concretamente impiegabile a vantaggio della collettività dei condomini
deve ritenersi compreso fra le parti del fabbricato da intendersi necessarie
all'uso comune e perciò da presumersi condominiali ove dal titolo non risulti
altrimenti ai sensi dell'art. 1117 cod. CIV..
Cass. civ., sez. II, 09-10-1997, n. 9788 - Pres. Marconi A - Rel. Garofalo G - P.M. Fedeli M (Conf.) - Casalgrandi c. Bellei
Il
sottotetto può essere considerato come pertinenza dell'appartamento sito
all'ultimo piano soltanto se assolve mediante la creazione di una camera d'aria
all'esclusiva funzione di isolamento e protezione dell'appartamento stesso dal
caldo, dal freddo o dall'umidità e non anche nella diversa ipotesi che esso
abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere
l'utilizzazione come vano autonomo. In questa ultima ipotesi l'appartenenza
deve essere stabilita in forza di titolo idoneo ed in mancanza di questo sulla
base della presunzione di cui allo art. 1117 cod. civ., pur non comprendendo
detta norma esplicitamente il sottotetto nell'elencazione delle parti comuni
dell'edificio, allorquando esso risulti oggettivamente destinato all'uso comune.
Cass. civ., sez. II, 15-05-1996, n. 4509 - Pres. Verde F - Rel. Calfapietra V - P.M. Sepe EA (Conf.) - Ferigo ed altro c. Mengoli ed altri
Il
sottotetto di un edificio, non compreso tra le parti comuni indicate dall'art.
1117 cod. civ., costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo
piano quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal
caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa. Esso,
tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia
destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato
di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per
l'accesso al tetto comune; destinazione che costituisce il fatto noto ex art.
2727 cod. civ. posto dalla legge a base della presunzione di comunione ex art.
1117 cod. CIV..
Cass. civ., sez. II, 18-10-1988, n. 5668 - Pres. LO COCO G - Rel. BENEFORTI E - P.M. ROMAGNOLI E (CONF) - SCARPI c. GIULIANI
Il
sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito
all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e
proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante
la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e
caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano
autonomo (deposito, stenditoio ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza
deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto
non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la
sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie
all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si
rende applicabile quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche
soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
Cass. civ., sez. II, 18-03-1987, n. 2722 - Pres. PARISI R - Rel. GIAVEDONI D - P.M. MARTINELLI A (CONF) - CATALANI c. COND V MALAKOFF
Il
"sottotetto" di edificio condominiale, sia che assolva esclusivamente
una funzione isolante a protezione dell'ultimo piano, costituendo pertinenza e,
quindi, parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni
ovvero abbia dimensioni e caratteristiche tale da consentire l'utilizzazione
come vano autonomo - la cui appartenenza va determinata solo in base ad un
titolo -, può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche
strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente
destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Cass. civ., sez. II,
22-04-1986, n. 2824 - Pres. PARISI R - Rel. CHIAVETTA O - P.M.
Il
sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dello appartamento sito
all'ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e
proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite
la creazione di una camera d'aria, e, quindi, non anche quando abbia dimensioni
e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo
(deposito, stenditoio ECC.). In quest'ultima ipotesi l'appartenenza va
determinata in base al titolo, e, in sua mancanza, poiché il sottotetto non è
compreso nel novero delle parti comuni dello edificio, essenziali per la sua
esistenza (tetto, muri maestri, suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la
presunzione di comunione ex art.. 1117 n.. 1 cod. civ. è applicabile solo
quando il sottotetto risulti in concreto, per le caratteristiche strutturali e
funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso
comune, o all'esercizio di un servizio d'interesse comune.
Cass. civ., sez. II, 16-11-1988, n. 6206 - Pres. COSTANZA L - Rel. VOLPE V - P.M. DONNARUMMA U (CONF) - DROVANDI c. AVONA
Il
sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti
comuni indicate nell'art. 1117 cod. civ., non costituisce - in difetto di
elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione, e poiché esso
assolve, di regola, una funzione isolante, protettiva del piano più elevato, di
questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata
una destinazione diversa.
Cass. civ., sez. II, 02-02-1978, n. 470 - Pres. FERRATI A - Rel. PIERANTONI E - P.M. MINETTI E (CONF) - PINO c. CIMORONI
Il 'sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo, tramite la creazione di una 'camera d'arià, e non anche, pertanto, quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio,eccetera).
« TENDE E TARGHE »
Cass. civ., Sez. II, 21 Agosto 2003, n. 12298 – Inanimi ed altri
c. Polizzi ed altri – Pres. Calfapietra, Rel. Napoletano
In tema di condominio di edifici,
l’apposizione di targhe e tende nel prospetto dell’edificio condominiale
costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta
parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di questa; ne consegue
che l’esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o
subordinato al consenso dell’amministratore condominiale.
Cass. civ., sez. II,
03-09-1993, n. 9311 - Pres. Carnevale C - Rel. Maestripieri C - P.M.
In tema di condominio si edifici, i partecipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono vietare l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso dell'amministrazione.
« MANUTENZIONE DEI BENI
COMUNI, COMPETENZA »
Cass. civ., sez. III, 08-03-2003, n. 3522 - Pres. Fiduccia G - Rel. Vittoria P - P.M. Marinelli V (conf.) - Bognolo c. Cond. "S. Francesco" di Como
In materia di
condominio negli edifici, spetta all'ente condominio di provvedere, mediante i
suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune
(artt. 1122, 1130, 1133, 1134, 1135 ). Ne consegue che l'ente condominio ha il
diritto e l'obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e
manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle
proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della
collaborazione dei condomini al riguardo, l'amministratore può agire in
giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in
sede cautelare (art. 1130 n. 4 cod. civ.) che di merito (art.1131 cod. CIV.).
« USO delle Cose Comuni »
Cass. civ., sez. II, 10-03-1983, n. 1789 - Pres. DE BIASI P - Rel. PARISI R - P.M. NICITA FP (DIFF) - GAUDIOSO c. TOSCANO
In
tema di condominio di edifici, ciascuno condomino può servirsi delle parti
comuni a condizione che non ne alteri la naturale destinazione, che non
pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decorso architettonico del
fabbricato e che non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non
impedisca, infine, agli altri partecipanti, di farne parimenti uso secondo il
loro diritto; con la
conseguenza che devono ritenersi vietate le innovazioni alla cosa comune che ne
mutino la sostanza e la forma, incidendo sull'entità materiale della cosa,
alterandone in tutto o in parte la consistenza, la conformazione o la
destinazione impressavi dalla volontà dei compartecipanti ed espressa dal
titolo (regolamento di condominio, deliberazioni assembleari o gradatamente
dall'uso o dalla natura stessa della cosa) o che arrechino limitazioni o danno
all'uso degli altri condomini in guisa da turbare l'equilibrio tra i
concorrenti interessi dei medesimi. (In applicazione del principio di cui in
massima, è stata ritenuta vietata la costruzione nel cortile comune di uno
scivolo per accedere ad una unità immobiliare sita ad un livello più alto,
attraverso una finestra trasformata in accesso carrabile, in quanto determinante
modificazione della struttura e della destinazione del cortile, adibito al
servizio di passo carrabile e di area di parcheggio del traffico veicolare a
servizio dell'unità immobiliare utilizzata non più ad uso abitativo, bensì
commerciale).
Cass. civile, sez.
II, 30-05-2003, n. 8808 - Pres. Corona R - Rel. Corona R - P.M. Fuzio R (diff.) - Delfini
ed altro c. Amm Cond. Fabbricato Via Flaminia 161 - 163 Spoleto
La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art.
1102 cod. civ. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ. è
applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e
contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante
alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa
utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli
altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà,
il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di
tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che, qualora sia prevedibile
che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa
comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima,
dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso
il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui,
i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia
ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso
cui hanno diritto. Pertanto, raffigura un uso più ampio della cosa comune -
ricompreso nelle facoltà attribuite ai condomini dall'art. 1102, primo comma,
cod. civ. - l'apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di
un cancello )effettuata per mettere in comunicazione uno spazio condominiale
con una strada aperta al passaggio pubblico, sia pedonale che meccanizzato.
Cass. civ., sez. II, 03-02-1998, n. 1046 - Pres. Garofalo G - Rel. Annunziata M - P.M. Mele F (Conf.) - Laface ed altri c. Re Dionigi
In
tema di condominio di edifici è consentita ai singoli condomini o ai
conduttori l'apposizione di un insegna luminosa sul muro perimetrale comune,
trattandosi di un'attività che non impedisce agli altri compartecipi di fare
egualmente uso del muro comune secondo la sua destinazione.
Cass. civ., sez. II, 23-07-1979, n. 4408 - Pres. FABI B - Rel. MARESCA G - P.M. SILOCCHI L (CONF) - GRANDOLFO c. GRANDOLFO
Ciascun
condomino può servirsi dei muri perimetrali dell'edificio in condominio (senza bisogno del consenso degli altri
partecipanti alla comunione) al fine di usufruire delle utilità accessorie
inerenti al godimento della sua proprietà esclusiva e derivanti dalla
pubblicità della sua attività professionale o commerciale, attuata con
l'apposizione di insegne o targhe et similia, purché la relativa utilizzazione,
che non altera la naturale funzione di sostegno dei muri medesimi, non
impedisca agli altri condomini di fare uguale uso della cosa comune.
Cass. civ., sez. II, 30-10-1980, n. 5843 - Pres. PRATIS CM - Rel. MARESCA G - P.M. CATELANI G (CONF) - RINDONE c. SCHILLACI
Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 Cod. civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, le modificazioni della cosa comune dirette ad una migliore e più conveniente utilizzazione della medesima, che non importino alterazioni della sua consistenza e della sua destinazione e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini ed in particolare, per quanto attiene agli edifici in condominio che non compromettano la stabilita e la sicurezza del fabbricato, non alterino il decoro architettonico di esso, ne comunque precludano o diminuiscano per alcuno dei condomini, il godimento di talune parti dello stabile.
Cass. civ., sez. II, 22-03-2001, n. 4131 - Pres. Spadone M - Rel. Elefante A - P.M. Mele F (conf.) - Colombo Motti c. Cond. Via Andrea Costa 4, Milano
Quando
non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al
condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con
sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono
deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria
amministrazione, come nel caso della locazione.
Cass. civ., sez. II, 19-10-1994, n. 8528 - Pres. Di Ciò V - Rel. Spadone M - P.M. Carnevali A (Conf.) - Faraglioni Immobiliare S.r.l. c. Blanc A.
L'uso indiretto della cosa comune (nella specie, mediante locazione), incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. L'indivisibilità del godimento costituisce il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto, onde la deliberazione che l'adotta senza che ne ricorrano le condizioni è nulla, quale che sia la maggioranza, salvoché ricorra l'unanimità.
Cass. civ., sez. II, 04-12-1991, n. 13036 - Pres. Parisi R - Rel. Beneforti E - P.M. Zema M (Conf) - Tessier C. c. Tessier G.
Se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento, ma fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.
Cass. civ., sez. II, 10-11-1981, n. 5954 - Pres. PALAZZOLO S - Rel. MALTESE D - P.M. FERRAIUOLO M (CONF) - PIROLOZZI c. PIROLOZZI
L'utilizzazione della cosa comune da parte del condominio può aver luogo anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti, sempre che l'utilizzazione particolare rientri tra le destinazioni normali della cosa e non alteri la utilizzazione praticata dagli altri, ossia il rapporto di equilibrio fra le utilizzazioni concorrenti - attualmente ed anche potenzialmente - di tutti i comproprietari. Tale alterazione sussiste qualora il godimento particolare ed inconsueto del singolo condomino determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie.
« USUCAPIONE ED ACQUISTO DELLA
PROPRIETA’-PRESUPPOSTI »
Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2003, n. 11419 – Toniolo ed altro
c. Sanoner ed altro – Pres. Pontorieri, Rel. Colarusso
In tema di possesso ad usucapionem di beni immobili, la fattispecie acquisitiva del diritto di proprietà si
perfeziona allorché il comportamento materiale - continuo ed ininterrotto –
attuato sulla res si accompagnato dall’intenzione resa palese a tutti di
esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di
proprietà, sicchè – in materia di usucapione di beni oggetto di comunione – il
comportamento del compossessore, che deve manifestarsi in un’attività
apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve
rivelare in modo certo ed inequivocabile l’intenzione di comportarsi come
proprietario esclusivo.
« dECORO ARCHITETTONICO »
Cassazione Civile N° 17398/2004
In tema di Condominio degli edifici, il decoro architettonico – allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice che ne caratterizzi la fisionomia - è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che s’intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che, la modifica non ha valenza migliorativa o ripristinatoria dell’originaria fisionomia dell’edificio, ma altera quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento, del tutto opinabile del risultato estetico della modifica, che deve comunque ritenersi non consentita quant’anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole.
Cass. civ., sez. II, 27-10-2003, n. 16098 - Pres. Pontorieri F - Rel. Settimj G - P.M. Finocchi Ghersi R (Diff.) - Donini c. Cond. Medina portoverde Misano Adriatico
In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico - di cui all'art. 1120, secondo comma, cod. civ. - è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonchè se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.
Per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile d'un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito.
Cass. civ., sez. II, 03-09-1998, n. 8731 - Pres. Corona R - Rel. Paolini G - P.M. Mele F (Conf.) - Fossa c. Condominio Via Madonna 4 RHO
Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 cod. civ., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro di un determinato fabbricato è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità , se congruamente motivato.
Cass. civ., sez. II, 31-07-1987, n. 6640 - Pres. PARISI R - Rel. SEMERIA A - P.M. CECERE C (CONF) - BARDI c. BOND FR PRETOL
Il decoro architettonico, che, espressamente richiamato dall'art.. 1120 cod. civ., va valutato con riferimento alla linea estetica dell'edificio indipendentemente dal suo particolare pregio artistico, è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.
Cass. civ., sez. II, 13-04-1981, n. 2189 - Pres. PALAZZOLO S - Rel. MOLETI L - P.M. SILOCCHI L (CONF) - MAISANO c. TROIOLO
Per 'decoro architettonicò del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art 1120, secondo comma, cod civ, deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. L'indagine svolta a stabilire se, in concreto, un'innovazione (nella specie: veranda in ferro e vetro) determini o meno alterazione del 'decoro architettonicò è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.
Cass. civ., sez. II, 09-06-1988, n. 3927 - Pres. PAFUNDI R - Rel. BENEFORTI E - P.M. SIMEONE F (CONF) - ROMANO c. DEGLI ESPOSITI
Le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell'edificio ed a configurare l'interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune. Né tale interesse può ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte dell'assemblea, perché lo esercizio del potere di azione non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte dell'assemblea.
Cass. civ., sez. II, 11-08-1982, n. 4542 - Pres. MARCHETTI D - Rel. PIERANTONI E - P.M. MARTINELLI A (DIFF) - STARRANTINO c. COND EDOARDO
L'esecuzione nell'edificio in condominio di opere che, pur incidendo su beni in proprietà esclusiva, mettano in pericolo interessi comuni tutelati dalla legge, quale quello connesso al decoro dell'edificio, che costituisce un particolare aspetto del godimento dei beni e servizi comuni, è legittimamente disciplinata non solo direttamente dal regolamento condominiale ma anche fissata, su delega di questo, dall'assemblea condominiale, tra i cui compiti è compresa la disciplina della conservazione e manutenzione delle cose comuni. Consegue che l'eventuale impugnativa, da parte del condomino che contesti la valutazione dell'assemblea che abbia ritenuto la contrarietà al decoro dell'edificio di una data opera (nella specie: apposizione dei "doppi vetri" nelle aperture degli appartamenti) e l'abbia vietata, va proposta nei termini stabiliti dall'art.. 1137 cod. civ., senza che rilevi che all'epoca della delibera il condomino non fosse ancora tale, poiché gli aventi causa dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere assembleari legittimamente prese a suo tempo in ordine agli interessi comuni del condominio.
5
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
E
TABELLE MILLESIMALI
« il REGOLAMENTO DI
CONDOMINIO »
Cass. civile, sez. II, 18-04-2002, n. 5626 - Pres. Pontorieri F - Rel. Vella A - P.M. Fedeli M (conf.) - COND. CORSO UMBERTO I, 154 NAPOLI c. CECCHI
Le clausole dei
regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o
comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto
agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il
consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato
in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali
da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità
ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari
dell'edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che
disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare
adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ.
(nella specie,
Cass. civile, sez. II, 25-10-2001, n. 13164 - Pres. Pontorieri F - Rel. Elefante A - P.M. Nardi V (conf.) - Midulla ed altri c. Cond. Corso Vittorio Emanuele in Napoli
Il regolamento di
condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio,
ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e
regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole
che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma
anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini
sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una
servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non
materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei
singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato
regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole,
"per relationem", nel contenuto dei singoli contratti.
Cass. civ., sez.
Unite, 30-12-1999, n. 943 - Pres. Iannotta A - Rel. Vella A - P.M. Dettori P
(conf.) - Morvillo c. Loiacono
La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 ultimo comma cod. civ. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 delle disp. di att. al cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell'art. 1136 cod. civ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta "ad substantiam" (che non può intendersi, d'altro canto, stabilito "ad probationem", poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all'unanimità, come esigeva quella natura).
Cass. civile, sez. II,
16-09-2004, n. 18665
- Pres. Vella A - Rel. Malpica E - P.M. Scardaccione EV (Conf.) - Cond. via Pomaretto 4 Torino c. Quirighetti
La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 ultimo comma cod. civ. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 delle disp. di att. al cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell'art. 1136 cod. civ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta "ad substantiam" (che non può intendersi, d'altro canto, stabilito "ad probationem", poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio perchè esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini.
Cass. civ., sez. II, 26-01-1998, n. 714 - Pres. Pierantoni E - Rel. Napoletano G - P.M. Carnevali A (Conf.) - Cond. Via S. Veniero 8 Roma c. Barsotti
La trascrizione prevista dall'art. 1138 comma terzo cod. civ. del regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito) di cui all'art. 1129 cod. civ. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto dall'originario costruttore dell'edificio condominiale. L'omessa trascrizione del regolamento nei RR.II. determina invece l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa sulla validità ed efficacia del regolamento.
Cass. civ., sez. II, 21-02-1995, n. 1886 - Pres. Maestripieri C - Rel. Boselli G - P.M. Iannelli D (Diff.) - Morollo c. Ricci
Il regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché sia espressamente richiamato ed approvato, di modo che le sue clausole rientrano "per relationem" nel contenuto dei singoli contratti di acquisto e vincolano i singoli acquirenti indipendentemente dalla trascrizione.
Cass. civ., sez. II, 14-01-1993, n. 395 - Pres. Bronzini A - Rel. Preden R - P.M. Dettori P (Conf) - Colacicco c. Cond. Via Postiglione
Il
regolamento di condominio, qualora abbia natura contrattuale (in quanto
accettato da tutti i condomini), può imporre restrizioni anche ai poteri ed
alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti dell'edificio di loro esclusiva
proprietà. Tali limitazioni vincolano anche gli acquirenti dei singoli
appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora essi nell'atto di
acquisto, facendo espresso riferimento al regolamento, dimostrino di esserne a
conoscenza e di accettarne il contenuto (nella specie
Cass. civ., sez. II, 15-06-1991, n. 6768 - Pres. Pafundi R - Rel. Di Ciò V - P.M. Amirante F (Conf) - Società Gestione Ambienti Spettacolo S.r.l. c. Condominio Galleria S. Biagio
Le norme dei
regolamenti condominiali che, al fine di assicurare ai condomini un godimento
pieno e tranquillo, sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia
delle parti comuni dello edificio, pongono limitazioni all'uso di esse,
riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà, hanno natura
contrattuale e debbono perciò essere approvate - a differenza di quelle
concernenti la disciplina dell'uso delle cose comuni e dei servizi condominiali
- all'unanimità. Esse inoltre vincolano gli acquirenti dei singoli
appartamenti indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché
essi, nell'atto di acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento
condominiale dimostrino di esserne a conoscenza e di approvarne il contenuto,
anche senza espressa menzione delle singole disposizioni.
Cass. civ., sez. II,
25-10-1988, n. 5776 - Pres. D'AVINO GB - Rel. ANGLANI F - P.M. IANNELLI D (CONF) - BELFORTI
c. DEDE'
L'omessa
trascrizione del regolamento di condominio - che ai sensi dell'art. 1138 cod.
civ. deve effettuarsi nel registro di cui all'art. 1129 cod. civ. - rende
inopponibili le clausole limitative della proprietà soltanto ai terzi acquirenti
e non già a coloro che pattuirono direttamente con l'originario unico
proprietario e venditore le limitazioni stesse, mediante richiamo del
regolamento condominiale nei singoli atti di acquisto.
Cass. civ., sez. II, 09-02-1985, n. 1057 - Pres. CAROTENUTO G - Rel. MARESCA G - P.M. PAOLUCCI P (CONF) - CASSANO c. COND V MELO
Qualora
la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall'assemblea
condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare che per
essere valida deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del
valore dell'edificio (art.. 68, comma secondo, disp. att. cod. civ., in
relazione all'art.. 1138, comma terzo, e all'art.. 1136, comma secondo cod.
civ.), non impegna gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la
formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli
assenti e i dissenzienti, di conseguenza possono fare valere non solo la
nullità assoluta della deliberazione denunziando l'eventuale mancanza sulla
deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio, ma anche
la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione.
Cass. civ., sez. II, 15-12-1986, n. 7515 - Pres. LO COCO G - Rel. SAMMARTINO M - P.M. MARTINELLI A (CONF) - GRIMALDI c. RINALDI
L'art. 2659, primo comma n. 2, cod. civ., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2665 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione "eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto". ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio C.D. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva).
Cass. civ., sez. II,
04-03-1983, n. 1634 - Pres. Caleca G. - Rel. Costanza L. - P.M. Grimaldi F. (Conf.) -
Buffo c. Riello
Per l'acquirente di unità in immobile condominiale l'obbligo di attenersi alle disposizioni regolamentari, limitative del suo diritto di proprietà esclusiva, qualora il regolamento risulti predisposto dall'unico originario proprietario dell'immobile condominiale, sorge se al momento della stipulazione del contratto di acquisto il regolamento condominiale risulta già predisposto e richiamato nell'atto di compravendita; e sempre che l'acquirente abbia manifestato nel contesto dell'atto o, successivamente, per iscritto, in modo chiaro ed inequivocabile (e non per fatti concludenti) la volontà di accettare quelle disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di proprietà sulle parti esclusive del suo immobile.
Cass. civ., sez. II, 23-02-1980, n. 1303 - Pres. MOSCONE C - Rel. LO COCO G - P.M. MOROZZO DELLA ROCCA F (PARZ DIFF) - BINDA c. GALLI
L'opponibilità ai successivi acquirenti delle clausole di regolamenti di condominio che impongano limitazioni al normale contenuto dei diritti dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva deriva o dall'avvenuta trascrizione di dette clausole oppure dalla accettazione delle stesse nei singoli atti di acquisto, nel qual caso, ove il regolamento sia richiamato con precisione ed espressamente accettato, non occorre nemmeno una specifica descrizione del contenuto della limitazione, trattandosi generalmente di vincoli relativi a tutte le unità che compongono l'edificio condominiale. (Nella specie, trattavasi di clausola vietante l'adibizione degli appartamenti ad attività di pensione o di albergo).
Cass. civ., sez. II,
11-05-1978, n. 2305 - Pres. MARCHETTI D - Rel. SAGNELLI S - P.M.
RAJA R (CONF) - COND DANTE c. COHEN
Il
regolamento condominiale che contenga limitazioni dei diritti dominicali dei
singoli condomini deve essere approvato da tutti i condomini ed ha
valore negoziale: ne consegue che esso, per potere aver effetto anche
nei confronti dei successori a titolo particolare dei partecipanti al
condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Cass. civ., sez. II, 18-07-1989, n. 3351 - Pres. Carotenuto G. - Rel. Rottunno G. - P.M. Zema M. (Diff.) – Soc. Porto Salv. c. Dentis
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte "per relationem" del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare lo acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
Cass. civ., sez. II, 18-07-1989, n. 3351 - Pres. Carotenuto G. - Rel. Rottunno G. - P.M. Zema M. (Diff.) – Soc. Porto Salv. c. Dentis
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte "per relationem" del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare lo acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
Cass. civ., sez. II, 26-05-1990, n. 4905 - Pres. D'Avino G.B. - Rel. Volpe V. - P.M. Iannelli D. (Conf.) – Soc. Sama c. Carmagnola
La
disposizione di cui al quarto comma dell'art. 1138 cod. civ., secondo cui le
norme del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra
l'altro, a quanto stabilito nell'art. 1120 dello stesso codice, concernente le
innovazioni, si riferisce oltre che al regolamento approvato dall'assemblea dei
condomini anche a quello predisposto dall'originario proprietario ed accettato
dai condomini all'atto dell'acquisto del bene facente parte del condominio
(cosiddetto regolamento contrattuale).
« Tabelle Millesimali »
« Formazione
& impugnazione»
Cass. civile, sez. II, 28-06-2004, n. 11960
- Pres. Pontorieri F - Rel. Elefante A - P.M. Marinelli V (Conf.) - Minervino ed altro c. Casella ed altri
In tema di condominio
degli edifici,le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale,
qualora abbiano natura convenzionale -in quanto predisposte dall'unico
originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole
unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini -
possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione
delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere
modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità
giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano
natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione
dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente
contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali
criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136
cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.)ovvero con atto
dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre
è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali
convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o
se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera
modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata
dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136
cod. civ..
Cass. civ., sez. II, 14-12-1999, n. 14037 - Pres. Volpe V - Rel. De Julio R - P.M. Nardi V (conf.) - COND. VIA GIARDINETTI 188 ROMA c. MARINUCCI
In tema di
impugnazioni di delibere dell'assemblea condominiale, mentre la relativa
annullabilità può essere fatta valere dal solo condomino assente o
dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a
maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può
legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell'Amministratore di
condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso
voto favorevole.
In tema di delibere
condominiali, poiché, per la formazione delle tabelle millesimali, è necessario
il consenso di tutti i condomini, gli assenti ed i dissenzienti possono far
valere la nullità relativa dell'atto, ai sensi dell'art. 1421 cod. civ.,
costituita dalla loro mancata adesione.
Cass. civ., sez. II, 09-08-1996, n. 7359 - Pres. Favara F - Rel. Pontorieri F - P.M. Dettori P (Conf.) - Cond. Via Genovesi 17 Milano c. Oggioni
La deliberazione
assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il
regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è
inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità
radicale deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su
impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma dell'art. 1137 cod. civ.,
atteso che le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ.,
sono circoscritte all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri
fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini.
Cass. civile, sez. II, 15-04-1994, n. 3542 - Pres. Di Ciò V - Rel. Corona R - P.M. Morozzo Della Rocca F (Conf) - Monguzzi c. Condominio Villa Keller
La deliberazione
dell'assemblea condominiale che modifichi a maggioranza una tabella
millesimale contrattualmente approvata ovvero fissi criteri di ripartizione
delle spese comuni secondo criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge - è
inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato
attivo, ciascun condomino, ivi compreso quello che abbia espresso voto
favorevole - non operando al riguardo la regola, propria della materia
processuale (art. 157 cod. proc. civ.), secondo cui la nullità non può essere
fatta valere dalla parte che vi ha dato causa - e, passivamente, soltanto
l'amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio
dei singoli condomini, i quali, invece, sono parti necessarie esclusivamente
rispetto alla diversa azione diretta ad ottenere modificazioni in sede
giudiziale della tabella millesimale.
Cass. civ., sez. II, 02-08-1990, n. 7731 - Pres. D'AVINO GB - Rel. VELLA A - P.M. PAOLUCCI P (CONF) - DI GASPARE c. COND VIA EFESO
L'assemblea
condominiale può legittimamente deliberare di applicare una tabella
millesimale, ancorché formata senza il consenso di tutti i condomini, per la
ripartizione delle spese annuali di gestione e di manutenzione dei servizi
comuni a titolo di acconto, restando al condomino assente o dissenziente di
provare, in sede l'impugnazione, che tale deliberazione sia causa di
pregiudizio concreto ed attuale nei suoi confronti.
Cass. civ., sez. II, 11-09-1989, n. 3920 - Pres. PARISI R - Rel. PAFUNDI R - P.M. SCALA P (CONF) - CRISTIANO c. C.V.P.MAGNO NA
In tema di condominio
negli edifici la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che
modifichi le tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese è
inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità
radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non è quindi soggetta al
termine di impugnazione di trenta giorni previsto per le deliberazioni
annullabili; allo stesso modo sono nulle - e quindi impugnabili senza
limitazione di tempo - le delibere con le quali, successivamente, sulla base
delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da
corrispondere da parte dei singoli condomini, per il principio che l'atto nullo
non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo.
Cass. civ., sez. II, 26-02-1976, n. 623 - Pres. BENEDICENTI M - Rel. CRIMALDI S - PACE c. COND V TUSCOLAN
Impugnata da un
condomino la deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di
manutenzione dell'edificio condominiale, qualora il regolamento di condominio
non precisi il valore proporzionale delle singole quote di proprietà esclusiva,
in base al quale debba farsi tale ripartizione, l'Amministratore del
condominio è legittimato a norma degli artt 1130 e 1131 Cod. civ., a chiedere
nel giudizio, senza bisogno di preventiva approvazione dell'assemblea, la
determinazione della relativa tabella millesimale, per la distribuzione
proporzionale delle spese suddette. Il contraddittorio sulla domanda di
accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola deve
essere necessariamente costituito nei confronti di tutti i condomini.
Cass. civ., sez II°,
01-07-2004, n° 12018 –Pres. Pontorieri, Rel. Mazzacane - C.R. e altri C.M. –
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un
Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano,
occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli
immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi
estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle
proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in
proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior
godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati
in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale
dell’immobile.
Cass. civ., sez. II, 01-12-2000, n. 15377 - Pres. Calfapietra V - Rel. Corona R - P.M. Uccella F (diff.) - Buffoni c. Condominio Via Plinio 39 Milano
Con riguardo alla
impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell'interesse
alla impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione
sulla rilevabilità d'ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e
deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda,
non ha senso, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia
effettivamente rilevata. L'interesse ad impugnare la delibera condominiale
deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio
effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto. La
valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo
quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare un questione di
diritto. Pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente
dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie,
Cass. civ., sez. II, 12-10-2000, n. 13592 - Pres. Corona R - P.M. Gambardella V (parz. Diff.) - Spinello c. Cond. via Spartaco 36, Milano
L'approvazione,
da parte di un condomino, tramite delegato, dei bilanci preventivi e
consuntivi, redatti in base a nuovi criteri di ripartizione, applicativi di
precedente delibera di modifica delle tabelle millesimali, adottata senza la
partecipazione del condomino, non invitato, e non comunicatagli, e il
versamento delle corrispondenti somme, pur dopo il giudizio instaurato dal
medesimo condomino per la nullità di tutte le delibere, non costituiscono,
di per sé, circostanze induttive dell'esatta conoscenza, della piena
consapevolezza e dell'inequivoca accettazione di detta modifica, e cioè tali da
consentire di desumere, per il comune modo di intendere, un determinato volere,
con un preciso contenuto sostanziale.
Cass. civ., sez. II, 19-10-1988, n. 5686 - Pres. MONTANARI VISCO G - Rel. CHIAVETTA O - P.M. BENANTI D (CONF) - FLLI MAURO c. COND EDIFICIO (massima 1)
In tema di condominio di edifici, il consenso in ordine alla formazione di tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ab substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni.
« revisione »
Cass. civ., sez. II, 28-03-2001, n. 4528 - Pres. Calfapietra V - Rel. Del Core S - P.M. Pivetti M (diff.) - Albini c. Fretta
In tema di Condominio
di edifici, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.
giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore
vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e seguenti cod. civ., ma
consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità
immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza
che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.
Cass. civ., sez. Unite, 09-07-1997, n. 6222 - Pres. Sgroi V - Rel. Volpe V - P.M.
Morozzo Della Rocca F (Diff.) - Grimaldi c. Cond. Via Livorno 14, Genova
In tema di Condominio
di edifici, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore
vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti cod. civ., ma
consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità
immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza
che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.
Cass. civ., sez. II, 12-06-2001, n. 7908 - Pres. Pontorieri F - Rel. Cioffi C - P.M. Marinelli V (conf.) - Multiservizi di Angela Ravera & C sas c. Losco
Ai
fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista
dall'art 69 disp. att. cod. civ., è rilevante l'accertamento della natura
contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosidetta
"contrattuale", l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo
in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è
esperibile l'azione prevista dall'art.69 disp. cit., ma solo l'ordinaria azione
di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.
Cass. civ., sez. II, 01-03-2000, n. 2253 - Pres. Pontorieri F - Rel. Cioffi C - P.M. Gambardella V (conf.) - Gualtieri ed altri c. Roversa Srl
Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle
millesimali prevista dall'art. 69 disp. att. cod. civ., non è irrilevante
l'accertamento circa la natura negoziale o meno delle predette tabelle, poiché,
in caso di tabella cosiddetta "contrattuale", l'errore non rileva
nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del
consenso.
Cass. civ., sez. II, 19-10-1988, n. 5686 - Pres. MONTANARI VISCO G - Rel. CHIAVETTA O - P.M. BENANTI D (CONF) - FLLI MAURO c. COND EDIFICIO
In tema di
condominio di edifici, il consenso in ordine alla formazione di tabelle
millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ab
substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la
concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni.
Cass. civ., sez. II, 08-09-1994, n. 7696 -
Pres. Giavedoni D - Rel. Moscato G - P.M.
Poiché la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori
proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. cod. civ., non
ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione
dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, l'efficacia di tale
sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal
passaggio in giudicato.
Cass. civ., sez. II, 19-02-1999, n. 1408 - Pres. Corona R - Rel. De Julio R - P.M. Mele F (conf.) - Condominio viale Ennio c. De Jacovo
Per il disposto
dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. le tabelle
millesimali possono essere rivedute e modificate solo se è notevolmente
alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di
piano.
Cass. civ., sez. II,
15-06-1998, n. 5942 - Pres. Corona R - Rel. Scherillo G - P.M. Nardi V (Conf.) -
Picchioni ed altri c. Agostini
Sia per revisionare o
modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima
caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni,
tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza
di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di
esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.
Cass. civ., sez. II, 13-09-1991, n. 9579 - Pres. Pafundi R - Rel. Di Ciò V - P.M. Martinelli A (Conf) - Cerroni c. Papalia ed altri
In materia di
condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione non implica
necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali "ex"
art. 69 n. 2 delle disposizioni att. e trans. cod. civ., possono essere rivedute
e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente
alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di
piano.